加油站租賃經(jīng)營(yíng)的10大陷阱
發(fā)布：2019-01-04 閱讀：16314
長(zhǎng)期以來(lái)，由于成品油這種商品從原油開(kāi)采到加入車(chē)內(nèi)作燃料，所經(jīng)歷的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，而且銷(xiāo)售渠道單一，一直被視為石油石化產(chǎn)業(yè)的價(jià)值終端。同時(shí)，政府對(duì)成品油實(shí)行零售許可制度，特別是汽油被列入化學(xué)危險(xiǎn)品經(jīng)營(yíng)范疇。而且，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)加油站的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都是政府名下的國(guó)有企業(yè)，在“非傳統(tǒng)行業(yè)”進(jìn)入之前，油站本身只是作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并沒(méi)有表現(xiàn)出它的商品特征。一切始于競(jìng)爭(zhēng)，始于上個(gè)世紀(jì)末年的石油、石化南北分治。從那以后，盡管加油站數(shù)量一直在增加，而價(jià)格卻從未回頭。因?yàn)檫@些年，賣(mài)油賺錢(qián)，賣(mài)加油站更賺錢(qián)！
迄今為止，隨著政府對(duì)新建加油加氣站申請(qǐng)條件的逐步放開(kāi)，加油站“買(mǎi)賣(mài)”經(jīng)歷了兩個(gè)實(shí)質(zhì)性階段：一是放開(kāi)之前。站不值錢(qián)，手續(xù)值錢(qián)。二是放開(kāi)之后。手續(xù)和站都不值錢(qián)，位置值錢(qián)。
但不論在那個(gè)階段，加油站作為商品進(jìn)入交易，決定其價(jià)格的價(jià)值因素構(gòu)成有4個(gè)：1、土地、設(shè)備及建設(shè)費(fèi)用；2、滿(mǎn)足政府特種商品經(jīng)營(yíng)許可，具有獨(dú)立法人資格，具備合法經(jīng)營(yíng)所有條件；3、位置、商圈所決定的市場(chǎng)潛力。4、投資主體多元化程度。
不需要過(guò)多的解釋?zhuān)瑯I(yè)主（經(jīng)營(yíng)者）獲取“自營(yíng)油站”的方式無(wú)非有3種：新建、收購(gòu)和租賃。其它方式，如特許經(jīng)營(yíng)、委（受）托經(jīng)營(yíng)、合資合作等，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，不在本次分析范疇。無(wú)論采取那種方式自營(yíng)，效益總是與風(fēng)險(xiǎn)相伴的。實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)最大的，莫過(guò)于加油站的租賃經(jīng)營(yíng)。
加油站作為一種特殊的商業(yè)地產(chǎn)，在以租賃作為商業(yè)運(yùn)作方式時(shí)，合作雙方更多關(guān)注的是具有租期長(zhǎng)、租金高、經(jīng)營(yíng)許可手續(xù)變更復(fù)雜的特點(diǎn)，如果租賃雙方對(duì)相關(guān)法律和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮不足，就容易在日后引發(fā)矛盾，釀成糾紛。在加油站租賃實(shí)務(wù)中，必須提防以下10大陷阱。
陷阱一：出租主體
特別是正在運(yùn)營(yíng)的油站，土地（房屋）所有權(quán)、使用權(quán)、地上物（房屋、建筑物及設(shè)備、設(shè)施）、油站經(jīng)營(yíng)者（營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法人代表及前置審批手續(xù)顯示的“所有者”）不屬于“一（伙）個(gè)人”的現(xiàn)象普遍存在，錯(cuò)綜復(fù)雜。
租賃合同簽訂前除了需要逐一核實(shí)各項(xiàng)證書(shū)的原件，還要根據(jù)油站經(jīng)營(yíng)歷史，理順?biāo)匈Y產(chǎn)及油站經(jīng)營(yíng)權(quán)變化過(guò)程，必要時(shí)還應(yīng)到相關(guān)機(jī)構(gòu)、利益相關(guān)方查詢(xún)、核實(shí)權(quán)屬登記情況或上游合同的真實(shí)性。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)油站的出租方與加油站當(dāng)前經(jīng)營(yíng)權(quán)人、資產(chǎn)所有者和土地使用權(quán)人的關(guān)系。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)出租方“合同效力”的陷阱。
對(duì)于加油站來(lái)說(shuō)，出租主體的合法性不僅體現(xiàn)在所有者的身份合法性上，還應(yīng)當(dāng)包括所租賃資產(chǎn)的物理組成――加油站設(shè)施、設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行加油站設(shè)計(jì)規(guī)范和消防安全法規(guī)等要求，加油站供水、供電應(yīng)滿(mǎn)足加油站正常經(jīng)營(yíng)的需要；加油站的進(jìn)出道路、公路開(kāi)口甲方應(yīng)保障正常經(jīng)營(yíng)的使用。
陷阱二：土地性質(zhì)
很多加油站之所以不能買(mǎi)賣(mài)只能出租，主要局限于土地性質(zhì)――非國(guó)有出讓的集體土地、劃撥土地、甚至是非法占用的耕地。由于歷史的原因，在這些土地上建設(shè)并經(jīng)營(yíng)至今的油站，雖然幾經(jīng)“專(zhuān)項(xiàng)整治”，依然延續(xù)著歷史，“存在就是合法”的這個(gè)命題似乎成了它們存在的理由。與那些“土地證照規(guī)范、建設(shè)程序合法、 ‘規(guī)劃兩證’齊全”的站相比，這些站風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。
租賃油站最大的法律風(fēng)險(xiǎn)普遍存在于第三方土地使用權(quán)糾紛。所涉及的案例包括油站出租方與土地所有者之間關(guān)于土地租賃年限、租金支付方式、是否允許轉(zhuǎn)租、土地使用限制、租賃期間相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)等環(huán)節(jié)，稍有不慎，就會(huì)落入三方糾紛的陷阱。
陷阱三：轉(zhuǎn)租問(wèn)題
轉(zhuǎn)租是包括加油站在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的事關(guān)雙方切身利益的敏感問(wèn)題，是指承租者在租賃期間將其承租油站再出租的行為。換言之，即在油站原出租方合同約定或書(shū)面同意的情況下，承租者可以充當(dāng)“二房東”把油站的部分房屋、場(chǎng)地、設(shè)施或者油站整體再出租，并從中獲取收益。但如果承租人擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)原合同解除。即便是合同雙方約定可以有條件轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租合同條款若與原合同約定的權(quán)利義務(wù)不一致，可能會(huì)導(dǎo)致更加復(fù)雜的合同糾紛。
陷阱四：租期內(nèi)新增資產(chǎn)
租賃期內(nèi)，為保持連續(xù)經(jīng)營(yíng)，如因國(guó)家法律法規(guī)或政策強(qiáng)制要求需要更新設(shè)備、設(shè)施的，或加油站的原設(shè)備、設(shè)施在使用過(guò)程中因自然老化或使用不當(dāng)導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)使用，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)更新，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)如何界定，合同期滿(mǎn)殘值如何處置等等，不僅在合同談判過(guò)程中要想的周到，因?yàn)槭虑閺?fù)雜，容易觸發(fā)糾紛的因素?zé)o法窮盡表述，實(shí)踐中最好的辦法是“負(fù)面清單”模式。
注意，有些資產(chǎn)的新增選擇不一定都是兩廂情愿的。比如承租方想擴(kuò)大站房面積，改變站房結(jié)構(gòu)，甚至增加加氣設(shè)施等，面子上看起來(lái)是對(duì)承租方“有益無(wú)害”，但如果沒(méi)有雙方有效的協(xié)商一致的證據(jù)支持，可能就意味著一場(chǎng)窩心的官司。
陷阱五：租金支付方式
無(wú)怪乎“一次付清或分期支付”，“一付多年，多年一付”，或者“一年一付，先付后租（先租后付）”或者“周期遞增”或者先付N年，之后M年一付等等，可以根據(jù)雙方意愿友好協(xié)商，但陷阱往往就直接埋在伸手拿錢(qián)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上。不同資產(chǎn)狀況、位置條件、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、改造投入等基礎(chǔ)條件的油站，對(duì)于租金的支付方式，需要綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)程度，沒(méi)有什么開(kāi)發(fā)工具能取代理性和精明。
在付款租期的計(jì)算，也就是租金支付的時(shí)點(diǎn)上，如果表述不清，約定不明，可能會(huì)落入租金無(wú)限期拖延的怪圈。
陷阱六：?jiǎn)畏竭`約
因?yàn)檎咭埠?，由于行情也罷，加油站經(jīng)營(yíng)者很少能過(guò)上風(fēng)平浪靜的日子，要時(shí)會(huì)掙個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，有時(shí)會(huì)賠個(gè)吊蛋凈光，這都會(huì)在不同的時(shí)段誘發(fā)合同雙方主動(dòng)毀約的沖動(dòng)。特別是這些年，有些地段加油站的續(xù)租價(jià)格比起10年前翻了10倍不止，那些已經(jīng)年長(zhǎng)的油站出租方這一輩子最大的愿望就是看到自家的油站租期屆滿(mǎn)。當(dāng)然，也有些等不及或者不想等的，通過(guò)研究合同的“漏洞”，或著算計(jì)違約的成本，拿起法律武器，通過(guò)協(xié)商或訴訟，提前實(shí)現(xiàn)了自己的夢(mèng)想。這期間，有暗中竊喜的，有痛苦一生的，這都源自當(dāng)初合同雙方違約責(zé)任約定的精到和馬虎！
陷阱七：費(fèi)用承擔(dān)
特別是對(duì)于出租方，在定期或一次性取得承租方的租金之前和租賃期內(nèi)，按照合同約定的條款，為達(dá)到或滿(mǎn)足油站正常經(jīng)營(yíng)的條件（一般是指政府行政許可），應(yīng)當(dāng)有自己一方交納和承擔(dān)的費(fèi)稅，如開(kāi)具租賃費(fèi)發(fā)票需要足額交納的稅額、土地使用稅（收益金）、道路開(kāi)口費(fèi)、證照辦理（變更）費(fèi)用等等，以及由于加油站土地使用、規(guī)劃建設(shè)、消防距離等先天缺陷有可能遭受的處罰，等等。所有這些，都應(yīng)該作為油站的租賃成本考慮周全，否則就很可能遇到“入不敷出”的尷尬倒霉。
另外，作為合理避稅的手段，提醒各位加油站業(yè)主，對(duì)于加油站這樣的不動(dòng)產(chǎn)租賃，土地和地上房屋的稅率是不一樣的！
陷阱八：權(quán)利負(fù)擔(dān)
在租賃合同簽署前承租人應(yīng)對(duì)租賃物權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或瑕疵。例如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的物業(yè)就不能進(jìn)行租賃。除此以外，油站設(shè)定了抵押擔(dān)保會(huì)不會(huì)對(duì)租賃造成影響呢？《物權(quán)法》頒布以后第一百九十條對(duì)這個(gè)問(wèn)題做了明確規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！奔次飿I(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時(shí)存在，但成立時(shí)間在先的權(quán)利效力大于成立時(shí)間在后的效力。
因此，如果地產(chǎn)先抵押，后出租的，業(yè)主應(yīng)該書(shū)面告知承租人，承租人也應(yīng)該通過(guò)地產(chǎn)登記查詢(xún)主動(dòng)了解物業(yè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的相關(guān)情況。
雙方還應(yīng)在租賃合同中明確約定當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)造成租賃合同解除的，各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，善后事宜如何處理等。
陷阱九：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！?span>
此條規(guī)定即是對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律保護(hù)。
依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者因履行期屆滿(mǎn)而終止，則承租方不享有此項(xiàng)權(quán)利。
2．優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能在出租人決定出賣(mài)租賃油站后享有，并且必須在接到出賣(mài)通知后三個(gè)月內(nèi)行使，如雙方無(wú)其他約定的話(huà)。
3．承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
所謂同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
從出租人一方說(shuō)，如果出賣(mài)租賃油站而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見(jiàn)即出賣(mài)油站，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃油站賣(mài)給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的違法行為。
現(xiàn)實(shí)中，有的業(yè)主因?qū)Υ朔梢?guī)定不了解，沒(méi)有履行出售前的通知義務(wù)，后被承租人起訴到法院要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況也時(shí)有發(fā)生。
陷阱十：經(jīng)營(yíng)責(zé)任
商業(yè)地產(chǎn)出租必然涉及到承租人經(jīng)營(yíng)行為合法合規(guī)性的問(wèn)題。
出租方與承租方是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，同時(shí)也自主承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。
有的租賃合同賦予了業(yè)主對(duì)承租方經(jīng)營(yíng)合規(guī)性的監(jiān)督權(quán)，包括當(dāng)承租人出現(xiàn)嚴(yán)重違法行為的時(shí)候，業(yè)主享有可以提前解約，收回房屋的權(quán)利。
因此，承租人對(duì)此切不可大意，既要遵守法律規(guī)定誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，也要注意對(duì)自身合法權(quán)益的保護(hù)。
除了上述這些大的陷阱，在加油站租賃實(shí)務(wù)中，還存在諸如經(jīng)營(yíng)期間站前道路因改道或施工改造等原因?qū)е萝?chē)流量驟減、合同期滿(mǎn)經(jīng)營(yíng)證照變更責(zé)任、合同期油站因政府行為遭遇拆遷或不可抗力因素免責(zé)、第三方違約導(dǎo)致油站停業(yè)等方面的深淺不一、無(wú)奇不有的“小坑兒”，稍有不慎，陰溝里翻大船的案例也并不鮮見(jiàn)。
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